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2009年6月深圳房地產(chǎn)市場回顧
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http://china-zesir.com 發(fā)稿日期:2009-7-3
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2009-2012年中國太陽能建筑產(chǎn)業(yè)運(yùn)行動態(tài)及投資前 【出版日期】 2009年6月 【報告頁碼】 350頁 【圖表數(shù)量】 150個 【印2009年中國房地產(chǎn)行業(yè)專題研究報告 【出版日期】 2009年5月 【報告頁碼】 350頁 【圖表數(shù)量】 150個2009-2012年中國房地產(chǎn)中介市場調(diào)查分析報告 【出版日期】 2009年5月 【報告頁碼】 350頁 【圖表數(shù)量】 150個2008-2010年中國成都房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)對金融危機(jī)影響 【出版日期】 2009年5月 【報告頁碼】 350頁 【圖表數(shù)量】 150個從6月開始，一路狂奔的深圳房價有點(diǎn)底氣不足了。6月27日，深圳一手房成交依舊有222套，不過均價已經(jīng)降到了13044元。上周六天的成交量維持在1411套的相對低位，成交均價只有13743元/平方米，對比月初成交量1829套、均價16541元/平方米的高位，本月底量價齊跌達(dá)兩成。
"房地產(chǎn)估計可能會有三五年調(diào)整期。"對此國家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟(jì)研究院研究員王小廣認(rèn)為，中國房地產(chǎn)特點(diǎn)是投資性需求比較大，不是自住性消費(fèi)，這個特征使得行業(yè)大幅上漲或者大幅下跌，房地產(chǎn)調(diào)整可能會出現(xiàn)不止一輪反復(fù)，可能是好幾輪反復(fù)。
近期深圳投資客大幅增加。中原地產(chǎn)二手成交調(diào)查顯示，2009年1- 5月，自住性需求呈下降趨勢，投資性需求由8%攀升至14%，接近2007年高峰占比。
高處不勝寒深圳房價下挫
成交量已是17周最低值
高處不勝寒!
前期高歌猛進(jìn)的深圳房價從6月開始有些后繼乏力。
從6月開始，一路狂奔的深圳房價有點(diǎn)底氣不足了。據(jù)記者對上周(6月22日-6月27日)深圳樓市的統(tǒng)計，深圳一手房市場共成交1411套，與前一周(6月15日-6月21日)的1416套基本持平，最近幾周成交量一直在低位徘徊。
價格方面，成交均價從上周的一手房均價14815元/平方米下降到13743元/平方米，降幅高達(dá)一成。
早有一些跡象引人關(guān)注。從6月以來，在一片"叫好"聲中，深圳的樓市不斷調(diào)整。在前一周，深圳一手房市場共成交1416套，環(huán)比下降13.9%；同時，成交均價為14815元/平米，環(huán)比下降0.9%。
本月初深圳一手房成交量一度達(dá)到1829套，均價16541元/平方米，這樣算來，近期成交量和均價與6月的高點(diǎn)對比，量價齊跌高達(dá)兩成。
從更長的時間觀察，深圳去年11、12月份是2008年成交的高峰，其間的平均周成交面積和金額分別為14.6萬平方米和16.9億元，成交放量的2007年上半年平均周成交面積和金額分別為14.9萬平方米和17.4億元。2007年1月周成交量最高峰時為19.9萬平方米。最近兩周的成交面積相對前期繼續(xù)有所回落，特別是6月15日-6月21日，是過去17周的最低值。安信證券認(rèn)為，這個問題很值得關(guān)注，具體原因?qū)⑦M(jìn)一步調(diào)研。
從成交情況觀察，6月成交主力在龍崗區(qū)也是拉低房價的原因，6月的龍崗的成交量占到全市的三四成，而龍崗的房價一般只有八九千元，深圳市區(qū)的房價則難以松動。
深圳樓市的脆弱
有多少泡沫在醞釀
對于深圳樓市的高位回調(diào)，很多業(yè)內(nèi)人士不以為然。但不容否定的是，這反映了深圳樓市的脆弱。
"房地產(chǎn)根本就沒有調(diào)到位的情況下，為什么量價齊升？"國家信息中心專家委員會委員高輝清的疑惑也是大多數(shù)老百姓的疑惑。深圳的房價調(diào)整更是如此。
高輝清認(rèn)為，很多情況下，這種價格的反彈是一個反常的行為，是房地產(chǎn)商自己做的事，它的理由就是未來要通貨膨脹，你要持有實(shí)物資產(chǎn)，這樣就使價格不斷上升。還有消費(fèi)心理的問題，還有假按揭，找一些熟人、關(guān)系戶來購買，通過銀行融資給企業(yè)，雇一些農(nóng)民工來排隊(duì)，使得價格上去了，這些現(xiàn)象不正常，會帶來很多風(fēng)險。
房地產(chǎn)商認(rèn)為現(xiàn)在因?yàn)橛型涱A(yù)期，所以要買房子保值。高輝清認(rèn)為，從歷史上來看，這個理由基本上是不成立的，第一可以看到現(xiàn)在美國的房子還是在不斷地下跌，而且還會認(rèn)為，最少跌到明年底，為什么美國不保值，中國就要保值，而且中國房地產(chǎn)價格比美國還要高，保一個價格高的房地產(chǎn)，這不成立。美國在七十年代，那時候黃金價格漲得非常高，但是房地產(chǎn)價格基本上是平穩(wěn)的，扣除物價以后基本上沒有漲，從這個理由來看，之所以房地產(chǎn)價格這么大幅度漲價，這里面可能存在投機(jī)行為，換句話說就是存在泡沫。
對于房地產(chǎn)泡沫問題，瑞信董事總經(jīng)理、亞洲區(qū)首席經(jīng)濟(jì)分析師陶冬近日接受觀點(diǎn)地產(chǎn)訪問時表示，今天的房地產(chǎn)價格根本就不應(yīng)該是按照目前的這種幅度來上升。但是人們沒有看到的另外一面是流動性泛濫，資金成本極低。如果要是說年初的成交量回升是剛性需求造成的，那我相信下半年拉動房地產(chǎn)繼續(xù)上升主要是來自熱錢，來自炒作。
投資客助長深圳樓市虛火
三大風(fēng)險制約房地產(chǎn)發(fā)展
不錯，深圳房地產(chǎn)的炒作已經(jīng)開始，投資客的興風(fēng)作浪加大了深圳房地產(chǎn)的波動，也使得6月的樓市如此地起伏。
"相對于第一季度，第二季度買房子的人群中，投資者的數(shù)量明顯有所上升。5月投資客比例大約增加了5%以上。"深圳中原總經(jīng)理李耀智指出，在今年1～3月購房者買房主要還是自用，但是從4月開始買房者則多為投資者。
高檔住宅為投資的首選。"與前期成交集中于普通住宅市場相比，近期投資客入場則帶動別墅市場成交活躍。代表項(xiàng)目有圣莫里斯、純水岸等，單價都在4萬元/平方米以上。"中原集團(tuán)地產(chǎn)研究中心高級研究主任瞿安新透露。
國家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟(jì)研究院研究員王小廣認(rèn)為，中國房地產(chǎn)特點(diǎn)是投資性需求比較大，不是自住性消費(fèi)，這個特征使得行業(yè)大幅上漲或者大幅下跌，所以房地產(chǎn)調(diào)整可能會出現(xiàn)一個反復(fù)，而不是一輪反復(fù)，可能是好幾輪反復(fù)。
"房地產(chǎn)估計可能會有三五年調(diào)整期。"國家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟(jì)研究院研究員王小廣認(rèn)為，中國經(jīng)濟(jì)未來的復(fù)蘇，就看最終房地產(chǎn)能不能真正走向一個穩(wěn)定的，而不是大起大落的狀態(tài)。
目前房地產(chǎn)面臨著三大風(fēng)險。國都證券研究員鄒文軍認(rèn)為，房地產(chǎn)可能面臨信貸政策收緊的風(fēng)險。此次的房地產(chǎn)迅速復(fù)蘇離不開寬松的信貸優(yōu)惠政策。當(dāng)前，商品房價格愈漲愈烈，漲幅過高后有可能再度縮緊房貸優(yōu)惠政策。
第二個是產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險。商品房價格漲幅過高后，可能抑制投資和投機(jī)的產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險，如物業(yè)稅。最后一個是居民收入明顯下降的風(fēng)險。經(jīng)濟(jì)衰退處于較長的恢復(fù)期，居民收入明顯降低，使得購買力明顯下降。全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)對居民收入的影響已經(jīng)開始顯現(xiàn)，由此降低未來收入預(yù)期，降低居民商品房購買力，對房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生不利影響。 - ■ 與【2009年6月深圳房地產(chǎn)市場回顧】相關(guān)新聞
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